Солнечный Берег хорош не только своими природными условиями и развитой туристической инфраструктурой, он также имеет прекрасные инвестиционные возможности для иностранных граждан для покупки курортной недвижимости. Наши мысли об этом в настоящей статье…
В прошлом материале мы попытались дать общую характеристику болгарского курорта Солнечный Берег, теперь остановимся на недвижимости…
Болгарский рынок недвижимости несколько лет назад считался одним из лучших в Европе для инвестиций, но оказался сильно подверженным глобальному экономическому кризису. Сегодня на многих популярных болгарских курортах наблюдается избыточное предложение студий и апартаментов, к примеру, на Солнечном берегу сегодня есть масса залежавшегося жилья.
Срочно продается!
Прогуливаясь по пустующим улицам Солнечного Берега, мы заметили, что на многих домах висят таблички с надписями «Продажба!» (Продажа), «Продава спешно!» (Продается срочно) и т.д. Также, немало рекламных объявлений на английском и русском языках – черноморский курорт просто переполнен студиями и апартаментами, выставленными на продажу.
Причины, по которым собственники продают свою недвижимость на Солнечном Берегу различны – некоторые покупали ее в инвестиционных целях на стадии строительства, а застройщикам необходимо быстрее реализовывать свои объекты. А некоторые продают свои квартиры из-за финансовых проблем, вызванных долгами по ипотеке и безработицей.
Продаются как небольшие дешевые студии, площадью 35-40 кв. м., стоимостью от 19000 евро, так и более серьезные апартаменты, стоимостью в десятки и сотни тысяч евро.
Жилая недвижимость продается как в жилых комплексах, так и в апартотелях и гостиничных комплексах.
В основном квартиры в новых домах сдаются уже с отделкой. Это значит, что пол в квартире покрыт ламинатом или плиткой, стены и потолки белого цвета под чистовую отделку, в ванной и туалете все готово к использованию: стены и пол отделаны плиткой, сантехника установлена.
Подъезды и придомовая территория везде аккуратная, очень много зелени.
Много коммерческой недвижимости предлагается в аренду, причем в очень хороших проходимых местах, например, на аллее, ведущей к набережной, возле отеля «Кубан».
Также, несмотря на кризис, Солнечный Берег продолжает застраиваться, более того, на нем еще есть территории, которые можно будет застраивать в дальнейшем.
Первопроходцы с Туманного Альбиона
Первыми обратили внимание на инвестиционные возможности Солнечного Берега граждане Великобритании. Они еще несколько лет назад стали активно интересоваться и покупать курортную недвижимость на Солнечном Берегу, в основном, в качестве вторых домов. Англичане, ирландцы и шотландцы сегодня составляют большинство среди иностранных инвесторов в недвижимость курорта. Есть даже комплексы, построенные британскими застройщиками.
Интерес британских инвесторов к Солнечному Берегу обусловлен многими факторами, к примеру, дождливой погодой Туманного Альбиона.
Среди покупателей недвижимости немало британских пенсионеров, пенсия которых порой достигает 1 тысячу фунтов в месяц - такое государственное финансирование позволяет им безбедно коротать время в собственном жилье на Солнечном Берегу.
Русских также немало среди покупателей недвижимости, но их меньше, чем англичан.
Как известно, британцы гораздо больше других делают акцент на традиционных рынках, где они могут чувствовать себя в безопасности, и то, что они интересуются рынком недвижимости Болгарии, соответственно, может служить своеобразным ориентиром для других.
Цены снижены – пора действовать!
Международная Федерация недвижимости недавно сообщала, что цены на болгарскую недвижимость снизились, в среднем, на 40 % за первые восемь месяцев 2009 года.
Национальный институт статистики Болгарии опубликовал недавно Индекс цен на жилье, как в различных городах Болгарии, так и в целом по стране. Согласно исследованию, отмечается небольшое снижение цен по сравнению с предыдущим кварталом (-5%) и более значительное, по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. (-28%).
«Цены на черноморском побережье Болгарии упали на 15-30 %, в то время как стоимость недвижимости внутри страны уменьшилась на целых 60-70 %», - сообщил Валерий Вассильев из болгарской риелторской компании Imoti Bulgaria OOD.
Вассильев сказал на пресс-конференции, что перспектива ближайшего восстановления рынка исключительно мрачна и даже сниженные цены не привлекают покупателей. Независимо от того, насколько цены на недвижимость снижаются, многие объекты уже несколько лет остаются непроданными.
Однако, Валентин Суйков, член совета Международной Федерации недвижимого имущества Болгарии, сообщил, что рынок достиг своей критической точки, и цены не будут больше понижаться в последующие два года.
Прогнозы остаются прогнозами, а реалии таковы, что сегодня недвижимость на крупнейшем черноморском курорте Болгарии Солнечный Берег, удостоенного Синего флага ЮНЕСКО, недооценена. Будут ли цены на нее снижаться далее, или уже начался выход из кризиса – вопрос сложный и на него невозможно дать точный ответ.
По нашему мнению, учитывая потрясающие курортные возможности курорта, после кризиса цены на жилую и коммерческую недвижимость на Солнечном Берегу вырастут, может быть даже в разы.
Сегодня уже намечаются первые тенденции стабилизации рынков недвижимости США, Великобритании и России, а также в других странах мира. А в Австралии, Канаде, Китае, Израиле и Японии рынки недвижимости уже бьют свои прошлые рекорды. Так что и до Болгарии со временем дойдут эти тенденции.
Болгарские власти положительно относятся к иностранным инвестициям в недвижимость. На сегодняшний день иностранные владельцы недвижимости в Болгарии имеют право проживать 6 месяцев в стране в течение года, также, вполне возможно, что это ограничение будет снято в ближайшем будущем.
Все ли так "солнечно" на Солненом берегу? - мнения против.
Не все восторженно отзываются о Солнечном Береге, есть и определенные проблемы, связанные с инвестированием в недвижимость этого курорта. Обратимся к мнениям некоторых российских экспертов.
Благодаря развитой инфраструктуре Солнечный Берег — очень популярное место отдыха у россиян, однако жилье здесь покупается не так часто, как в других приморских городах этого региона. «Популярное, не значит выгодное, — подчеркивает Владислав Харитонов. — Действительно, Солнечный Берег модное место, но я не могу назвать его выгодным.
Во-первых, здесь очень высокая конкуренция на вторичном рынке. То есть если вы захотите продать свою недвижимость, то из-за высокой конкуренции можете потерять в цене.
Во-вторых, на Солнечном Берегу очень большая плотность застройки. Курорт популярен у туристов из-за дешевой арендной стоимости жилья, но это не значит, что сдавать его здесь выгодно.
И в-третьих, так как это популярная курортная зона, то цена проживания (питания, транспорта и т. п.) здесь будет значительно дороже, чем в аналогичных местах неподалеку. Поэтому, если покупатель рассматривает покупку недвижимости на Солнечном Берегу, я советую сместиться от этого курорта или немного севернее, например в район Святого Власа, или южнее (в Царево). Здесь расположены населенные пункты, где живут практически одни болгары, а значит стоимость жизни значительно дешевле. Если рассматривать крупные курортные зоны, то лучше приглядеться к объектам современной постройки: новым комплексам с развитой инфраструктурой. К тому же, пока эти места менее популярны, застройщики дают хорошие скидки».
Такой же позиции придерживается и руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Юлия Титова: «Несмотря на широкий выбор предложений и демократичные цены, вызванные высокой конкуренцией, Солнечный Берег понравится не всем. Самый негативный момент — низкая ликвидность жилья. Кроме того, здесь ровный ландшафт, вид на море практически отсутствует, кроме того, это шумный, многолюдный курорт. Поэтому сегодня самым большим спросом у наших клиентов пользуются Святой Влас и Созополь. Оба имеют холмистый ландшафт — это не только живописно, но и дает возможность дышать смешанным горным и морским воздухом, что необыкновенно полезно для астматиков и людей, страдающих заболеваниями дыхательных путей аллергического характера. К тому же именно такой ландшафт позволяет вам наслаждаться прекрасным видом на море, даже если ваш дом расположен не на первой линии».
На наш взгляд, в Святом Власе холоднее, чем на Солнечном Берегу, т.к. город находится у подножья горы Стара Планина. А что касается небольшой ликвидности недвижимости на данный момент, то во время кризиса она такая же и в Созополе и в Святом Власе. Вдобавок, инфраструктура Слынчев Бряга развита лучше, в том числе и пляжная линия.
В любом случае, у любой инвестиции есть свои плюсы и минусы, принимать окончательное решение должен сам покупатель, мы лишь стараемся отразить ситуацию с разных сторон.
Нотариальный акт – «святая святых»…
Процедура оформления недвижимости в собственность для иностранных граждан в Болгарии проста и понятна. Нотариальный акт является основным документом о праве собственности на недвижимость в Болгарии. Нотариус действует от имени государства и заверяет его своей подписью в официальной обстановке после проверки юридической чистоты сделки. Потом нотариальный акт передается в районный суд для внесения записи в реестр прав собственности.
После приобретения недвижимости иностранные граждане в Болгарии должны зарегистрироваться в Булстате – Агентстве по вписываниям. Статья ст. 3, ч. 10 Закона Республики Болгария о регистре Булстат, гласит: «Каждое физическое лицо, которое не обладает ЕГН или ЛНЧ (личный номер иностранца) и владеет недвижимым имуществом в Болгарии, обязан зарегистрироваться в регистре Булстат».
Во время своей поездки на Солнечный Берег мы посетили нотариат в городе Несебре (напомним, что Солнечный Берег территориально входит в общину Несебр, поэтому оформление собственности происходит именно там).
Обстановка в нотариальной конторе оказалась очень похожей на обстановку в российских судах – сугубо государственное учреждение с секретарями, адвокатами и … нотариусами. Фигура нотариуса особо уважаемая в Болгарии, у каждого есть секретариат со штатом помощников, секретарей и заместителей…
Эпилог
На наш взгляд, цены на болгарскую курортную недвижимость не могут снижаться безразмерно, т.к. есть ограничения по себестоимости строительства. Учитывая, что Солнечный берег имеет потрясающие природно-климатические условия, а также накопленную за 50 лет существования популярность среди туристов из многих стран, лояльное отношение болгарских властей к покупке недвижимости иностранцами, и то, что эта курортная зона находится под эгидой ЮНЕСКО и Евросоюза, сегодняшние цены на жилую и коммерческую недвижимость на Солнечном Берегу являются приемлемыми для инвестирования, независимо, будут они снижаться в дальнейшем или нет. Недвижимость курорта недооценена, а рынок переполнен нереализованными объектами – это хороший знак для инвестора, которому есть из чего выбирать.
